Anschlussfinanzierung – was muss man beachten?

Baufinanzierung: Fortsetzung folgt

Die wenigsten Menschen verfügen über ausreichend Eigenkapital, um den Kaufbetrag für eine eigene Immobilie mit einem Mal zu zahlen. Die Regel ist eine Baufinanzierung, also die Aufnahme eines Darlehens, das dann nach einem Plan abbezahlt wird. Wenn die Zinsbindung der ersten Finanzierung abgelaufen ist, aber noch eine Restschuld besteht, wird eine Anschlussfinanzierung benötigt. Diese sollte möglichst frühzeitig geplant werden, das heißt mehrere Jahre vor Ablauf der ersten Zinsbindung. Die Bank muss bis spätestens drei Monate vor diesem Termin mitteilen, ob sie zu einer Verlängerung der Finanzierung bereit ist. In den meisten Fällen wird sie ein entsprechendes Angebot vorlegen. Wer sich jedoch rechtzeitig informiert, kann unterschiedliche Anbieter vergleichen und auf diese Weise in den Genuss von niedrigeren Zinsen und besseren Konditionen kommen.

Noch im Jahr 2015 betrug der Zinssatz für einen Immobilienkredit mit zehnjähriger Laufzeit durchschnittlich 1,32 Prozent; im Mai 2023 waren es 3,8 Prozent¹. Dies bedeutet nicht nur Schwierigkeiten für den Schritt in die eigenen vier Wände, sondern auch in Fällen, in denen die Zinsbindungsfrist demnächst ausläuft. Dabei kommt es darauf an, zu welchem Zinssatz, zu welchem Zeitpunkt und mit welcher Laufzeit der ursprüngliche Vertrag abgeschlossen wurde. Problematisch kann es vor allem für Kreditnehmer werden, bei denen der Vertrag nach 2011 zustande kam; wenn der Kredit nach 2019 vergeben wurde, erhöht sich die Belastung noch stärker². Allerdings werden steigende Zinsen nach Ende der Zinsbindungsfrist von den Banken bei der Kreditvergabe einkalkuliert, sodass die wenigsten Kreditnehmer ernsthaft in Not geraten werden.

Was man bei der Anschlussfinanzierung beachten muss

Für die Abzahlung der Restschuld existieren mehrere Modelle, die jeweils bestimmte Vor- und Nachteile mit sich bringen. Welches Modell am besten geeignet ist, hängt von der eigenen Situation ab.

Bei der Prolongation handelt es sich wörtlich übersetzt um eine "Verlängerung". Die bestehende Baufinanzierung läuft bei der gleichen Bank weiter. Im Grunde bleibt der bisherige Vertrag mit allen Konditionen bestehen, jedoch legt die Bank die Höhe des Sollzinses neu fest und der Kreditnehmer entscheidet sich für eine neue Zinsbindung. Eine Prolongation stellt die einfachste und bequemste Lösung dar: Es ist keine erneute Bonitätsprüfung nötig, es fallen keine Wechselgebühren an, der Ansprechpartner bleibt der gleiche. Auf der anderen Seite besteht weniger Verhandlungsspielraum und die Konditionen sind eventuell schlechter als bei anderen Anbietern.

Wer sich für eine Umschuldung entscheidet, wechselt die Bank; die Schuld wird von einem Gläubiger zu einem anderen verschoben. Durch den Wechsel können sich die Konditionen für die Abzahlung des noch ausstehenden Betrags deutlich verbessern, es lassen sich mehrere Zehntausend Euro Zinsen sparen. Der Nachteil liegt im erneut zu erbringenden Bonitätsnachweis und in den Kosten für die Übertragung der Grundschuld. Letztere wird jedoch von einigen Banken für ihre neuen Kunden übernommen.

Ein Forward-Darlehen bietet die Möglichkeit, sich für eine in Zukunft benötigte Anschlussfinanzierung die aktuellen Zinsen zu sichern. Es kann bis zu fünfeinhalb Jahre vor Ablauf der aktuellen Baufinanzierung abgeschlossen werden, wobei ein Zinsaufschlag von durchschnittlich 0,25 Prozentpunkten pro Jahr fällig wird. Es handelt sich um ein Annuitätendarlehen mit einer festen Monatsrate, die aus einem Teil Zinsen und einem Teil Tilgung besteht. Ein Forward-Darlehen lohnt sich dann, wenn für die Zukunft steigende Bauzinsen prognostiziert werden. Es bietet den Vorteil der Planungssicherheit, allerdings ist der Kunde zur Abnahme verpflichtet – auch wenn die Zinsen sinken.

Finanzberatung im Süden Deutschlands

Auf der Homepage der Finanzkanzlei am See finden Interessierte für die erste Orientierung einen Anschlussfinanzierungsrechner. Das beste Modell für die jeweiligen Lebensumstände kann in einem persönlichen Gespräch ermittelt werden.

Die Standorte der Finanzkanzlei liegen rund um den Bodensee sowie in Oberschwaben und Südbaden, sie arbeitet mit fast allen regionalen sowie einigen überregionalen Banken und Bausparkassen zusammen. Gemeinsam mit den Kunden werden individuelle Finanzierungen erarbeitet, sie profitieren von den bestmöglichen Konditionen. Die Beratung rund um Bauzinsen und Darlehen ist kostenlos: Die Finanzkanzlei wird von dem Kreditinstitut entlohnt, für das die Kunden sich entscheiden. Wer sich mit dem Thema Anschlussfinanzierung befassen muss, wird hier kompetent über die existierenden Möglichkeiten informiert.

1 Vom Eigenheim zur Zwangsversteigerung!?, procontra-online.de, 25. Mai 2023
2 Anschlussfinanzierung differenziert betrachtet, immobilienmanager.de, 10. Mai 2023