Immobiliengutachter in Frankfurt: Verkehrswertgutachten senkt Erbschaftsteuer um fast 570.000 Euro

Immobiliengutachter Frankfurt

• 15.10.2026

Geerbt und dann direkt bewertet: Das Finanzamt legt den Wert einer Immobilie fest, ohne sie je gesehen zu haben. Ein durch einen Immobiliengutachter dokumentierter Erbfall am Stadtrand von Frankfurt zeigt, wie ein Verkehrswertgutachten drei Schwestern fast 570.000 Euro Erbschaftsteuer ersparte.

Warum liegt der Steuerwert oft weit über dem Marktwert?

Wenn eine Immobilie vererbt oder verschenkt wird, erhält sie vom Finanzamt einen Wert, der in einem unpersönlichen Massenverfahren ermittelt wurde. Besichtigt hat das Objekt dafür niemand. Das Verfahren rechnet mit Durchschnittswerten und lässt regelmäßig außer Acht, was den Preis am Markt tatsächlich drückt: eingetragene Wohnrechte oder Nießbrauch, Instandhaltungsstau, ungünstige Grundstückszuschnitte und den realen Zustand.

Ein Verfahren, das massentauglich sein muss, braucht Pauschalen. Für die Verwaltung ist das praktisch, für den Einzelnen aber leider nicht immer gerecht. Weicht ein Objekt vom Durchschnitt ab, etwa durch Einträge im Grundbuch oder durch seinen Zustand, bildet der Steuerwert diese Abweichung nicht ab.

Liegt der Steuerwert über dem Verkehrswert, wird mehr Erbschafts- oder Schenkungssteuer fällig, als nötig wäre. Dazu kommen Unsicherheiten in anderen Lebenslagen: Erbengemeinschaften streiten über den Wert des gemeinsamen Hauses, und Verkäufer wissen nicht, was ihre Immobilie wirklich wert ist. Automatisierte Online-Werte liefern Zahlen, die Finanzamt und Gericht nicht anerkennen.

Vielen Betroffenen ist zudem unklar, dass der Steuerbescheid noch nicht das letzte Wort ist. § 198 des Bewertungsgesetzes erlaubt ausdrücklich, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Wer den Ansatz für zu hoch hält, hat so einen juristischen Weg, dagegen vorzugehen.

Ausgangslage: Vier Millionen Euro für ein Erbe am Stadtrand von Frankfurt

Wie weit Steuer- und Marktwert auseinanderliegen können, zeigt ein dokumentierter Erbfall am Stadtrand von Frankfurt. Drei Schwestern erbten gemeinsam eine Immobilie. Das Finanzamt bewertete sie im typisierten Verfahren, ohne Besichtigung und ohne Blick auf die Besonderheiten des Objekts. Je nach Bewertungsansatz hätte der steuerliche Wert zwischen rund 4 und 7 Millionen Euro liegen können. Das Finanzamt setzte 4 Millionen Euro an.

Kein wirtschaftlich handelnder Käufer hätte für das Objekt einen Preis in dieser Größenordnung gezahlt. Die Erbengemeinschaft sollte Erbschaftsteuer auf einen Wert zahlen, den es am Markt so nie gab. Für die drei Erbinnen ging es um viel Geld.

Entscheidend ist in solchen Fällen, womit sich ein niedrigerer Wert belegen lässt. Anerkannt wird das Verkehrswertgutachten eines entsprechend zertifizierten Sachverständigen. Einschätzungen ohne diese formale Grundlage haben vor Finanzverwaltung und Gerichten keinen Bestand.

Wie kann ein Immobiliengutachter in Frankfurt helfen?

Im Frankfurter Erbfall übernahm Schiffer Immobilienbewertung diese Aufgabe. Das Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV bezog die Bewertung wieder auf den Markt: Zustand, Ausstattung und die tatsächliche Verwertbarkeit des Objekts wurden vor Ort erfasst und dokumentiert.

• Immobilienbewertung in Frankfurt
• Verkehrswertgutachten von Schiffer Immobilienbewertung

Das Ergebnis war ein belegter gemeiner Wert von 2,1 Millionen Euro, den die Finanzverwaltung anerkannte. Die Erbschaftsteuer wurde damit auf Grundlage des tatsächlichen Verkehrswerts festgesetzt. Die Ersparnis betrug insgesamt fast 570.000 Euro, rund 190.000 Euro je Erbin.

Möglich macht das die Arbeitsweise von Schiffer Immobilienbewertung. Ein zertifizierter Immobiliengutachter nimmt das Objekt vor Ort auf und berücksichtigt alle wertrelevanten Besonderheiten, von eingetragenen Rechten über Bauschäden bis zur tatsächlichen Marktlage. Die Zertifizierung nach ISO/IEC 17024 gilt als international anerkannter Standard für die Zertifizierung von Personen. Finanzämter und Gerichte akzeptieren sie als Qualifikationsnachweis. Bewertet wird genau die Immobilie, um die es geht, mit all ihren Besonderheiten.

Zur Sorgfalt gehören die Besichtigung mit Fotodokumentation, die Recherche von Marktdaten, die Auswertung aller Unterlagen und Behördenauskünfte, zum Beispiel zu Denkmalschutz, Altlastenverdacht und Baurecht. Das Verkehrswertgutachten hält den Wert so fest, dass er den formalen Anforderungen von Finanzverwaltung und Gerichten standhält. Das Büro arbeitet bundesweit.

Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Das Honorar für ein Verkehrswertgutachten beginnt bei 2.975 Euro inklusive Mehrwertsteuer (Stand Oktober 2026).

Der Ablauf ist einfach:

• kostenfreies Erstgespräch
• Ortstermin
• Verkehrswertgutachten

Wann lohnt sich der Nachweis eines niedrigeren Werts?

Geschäftsführer André Schiffer ordnet den Frankfurter Fall so ein: „Dieser Fall ist ein eindrucksvolles Beispiel dafür, dass eine fundierte Verkehrswertermittlung absolut sinnvoll ist, und solche Fälle sind deutlich häufiger, als man denkt.“ In dokumentierten Fällen des Büros lagen zwischen dem typisierten Steuerwert und dem nachgewiesenen Verkehrswert fünf- bis sechsstellige Beträge. Ob sich der Aufwand im Einzelfall rechnet, hängt vom Objekt ab. Erben und Beschenkte können einen Steuerwert prüfen lassen. Der Vergleich mit dem tatsächlichen Verkehrswert zeigt, ob ein Nachweis sinnvoll ist.

Wichtig ist der richtige Stichtag. Das Verkehrswertgutachten muss den Wert zum steuerlich relevanten Zeitpunkt ermitteln, etwa zum Todestag des Erblassers oder zum Tag der Schenkung. Weicht der Bewertungstag schon um wenige Monate vom maßgeblichen Datum ab, erkennen Finanzämter und Gerichte die Wertermittlung meist nicht mehr an. Der Stichtag sollte deshalb vor der Beauftragung geklärt werden.

Auch jenseits der Steuer schafft eine neutrale, nachvollziehbare Zahl Klarheit. Erbengemeinschaften erhalten eine Grundlage, auf die sich alle Beteiligten einigen können, und Verkäufer eine belastbare Entscheidungsbasis. Für Kapitalanleger ergänzen Kurzbewertung, Restnutzungsdauergutachten und Kaufpreisaufteilungsgutachten das Angebot.

• Was ist ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG?

  Es ist der Nachweis, mit dem Steuerpflichtige dem Finanzamt einen niedrigeren gemeinen Wert der Immobilie belegen. Anerkannt wird es, wenn es von einem entsprechend zertifizierten Sachverständigen stammt.

• Warum liegt der Steuerwert häufig über dem Verkehrswert?

  Das typisierte Verfahren berücksichtigt wertmindernde Faktoren wie Wohnrechte, Nießbrauch, Instandhaltungsstau, ungünstige Grundstückszuschnitte oder den tatsächlichen Zustand regelmäßig nicht.

• Woran ist ein anerkannter Immobiliengutachter in Frankfurt zu erkennen?

  Maßgeblich ist die Zertifizierung nach ISO/IEC 17024, die Finanzämter und Gerichte als Qualifikationsnachweis akzeptieren. Hinzu kommt die Besichtigung des Objekts vor Ort.

• Wie läuft die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens ab?

  Auf ein kostenfreies Erstgespräch folgen der Ortstermin und die Ausarbeitung des Verkehrswertgutachtens. Dabei fließen eingetragene Rechte, Bauschäden und die tatsächliche Marktlage ein.

• Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

  Das Honorar beginnt bei 2.975 Euro inklusive Mehrwertsteuer (Stand Oktober 2026). Im kostenfreien Erstgespräch erhalten Sie ein verbindliches Angebot für Ihre Immobilie.

• Arbeitet Schiffer Immobilienbewertung nur in Frankfurt?

  Nein, das Büro ist bundesweit tätig. Ein Verkehrswertgutachten dient dort auch bei Erbauseinandersetzungen und Verkaufsentscheidungen als neutrale, nachvollziehbare Grundlage.