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Kataster Spanien – eine der wichtigsten Behörden beim Immobilienkauf
Immobilienkäufer, die auf Mallorca ein Anwesen erwerben wollen, kommen um die Korrespondenz mit der Kataster (dem Katasteramt) in Spanien ("Catastro") nicht herum. Die öffentliche Einrichtung und staatliche Behörde ist für die Prüfung aller Pläne von Grundstücken sowie Städten zuständig und erhebt die Grundsteuer. Ebenso ermittelt sie den Katasterwert (valor catrastral), der für die Nicht-Residentensteuer die Grundlage bildet.
Die Immobilienexperten von NEPTUNUS INTERNATIONAL unterstützten seit vielen Jahren Immobilienkäufer neben der Suche nach anspruchsvollen Luxusimmobilien bei allen rechtlichen Fragen rund um Eigentum, Steuern und Verwaltungsakte. In enger Zusammenarbeit mit den professionellen Anwälten der Kanzlei "Porta & Associates" sind sie erster Ansprechpartner für ihre Kunden, was das Kaster Mallorca angeht. Zu den Serviceleistungen beim Immobilienkauf eines der Objekte aus dem Portfolio von NEPTUNUS INTERNATIONAL, gehört daher auch die Übernahme der gesamten Kommunikation und die bürokratische Abwicklung.
Die Zuständigkeiten vom Kataster in Spanien
Das Kataster in Spanien ist als staatliche Behörde unmittelbar dem Finanzministerium unterstellt. Eine der Hauptaufgaben ist die flächenmäßige Erfassung aller Immobilien und Grundstücke in Spanien, inklusive Lage. Diese bildet die Grundlage für verschiedene Steuerberechnungen, die ebenfalls hier durchgeführt werden. Darunter fallen etwa die Grundsteuer, die Nicht-Residentensteuer, die gemeindliche Wertzuwachssteuer und steuerliche Verkehrswerte sowie Abschreibung einer Immobilie.Nicht selten wird das Kataster Spaniens mit dem Eigentumsregister, auch als Grundbuch bekannt, in Verbindung gebracht. Allerdings arbeiten beide Institutionen mit verschiedenen Zielen und Aufgaben unabhängig voneinander. Wichtig zu wissen ist, dass das Kataster Spanien ein reines Verwaltungsregister ist, das lediglich die genauen Quadratmeter und Flächenmaße einer Immobilie und Grundstücken erfasst.
Im öffentlich geführten Eigentumsregister hingegen finden sich viele ergänzende Informationen wie Eigentumsrechte, Kaufverträge und Lasten wie Hypotheken. Die Immobilienprofis von NEPTUNUS INTERNATIONAL raten Immobilienkäufer vor dem Kauf eines Hauses einen Eintrag auf Einsicht zu stellen, um die Immobilie genau zu prüfen.
Ist das Kataster auf Mallorca für den Immobilienkauf so entscheidend?
Unablässig ist dabei die Meldung in Eigenregie. Seit 2014 ist diese bei Veränderungen oder Eigentümerwechsel verpflichtend. Die Daten, die das Kataster Spanien online hinterlegt, werden nur anhand von Meldungen aktualisiert. Eigentümer haben bei Bauprojekten eine Frist von zwei Monaten einzuhalten. Daraufhin werden die Steuern entsprechend neu berechnet. Wer dieser nicht nachkommt, muss mit einem Bußgeld bis zu 6.000 Euro und Nachzahlungen der spanischen Grundsteuer rechnen. Obwohl die Neuregelungen eine Deckungsgleichheit von Kataster Spanien und Grundbucheintrag schaffen sollen, sollten beide Einträge geprüft werden.
Der Katasterwert für die Grundsteuer
In Spanien wird die Grundsteuer vom Kataster mittels des Katasterwerts berechnet. Er dient als Grundlage und beträgt die Hälfte des Marktwerts einer Immobilie. Alle zehn Jahre erfolgt durch die Generaldirektion des Katasters eine inflationsbedingte Anpassung. Ferner spiegelt diese bauliche Veränderung oder Neubauten wider.Der Katasterwert setzt sich aus dem Wert des Grundstücks und der Bebauungsart zusammen. Das Katasteramt oder Oficina de Catastro, erstellt in diesem Rahmen für jede Gemeinde eine Wertetabelle. Mittels der jeweiligen Einheit wird am Ende der Katasterwert ermittelt. Da unterschiedliche Kriterien bewertet werden, ergeben sich nicht selten große Unterschiede bei scheinbar gleichwertigen Objekten. Eine wesentliche Rolle spielen Faktoren wie Lage, städtebauliche Planungen, Nutzung der Immobilie, Alter, historische Merkmale, Marktentwicklung und vieles mehr.
Bei der konkreten Berechnung kommen zwei Modelle zum Einsatz: das individuelle und das kollektive Bewertungsverfahren. Das individuelle Bewertungsverfahren wird angewandt, wenn ein Objekt zum ersten Mal eingetragen wird oder es zu baulichen Veränderungen gekommen ist. Im Gegensatz dazu erfolgt die Berechnung mit dem kollektiven Bewertungsverfahren, wenn der Basiswert dem Marktwert angepasst werden muss.
Professionelle Unterstützung mit dem Kataster Spanien
Aufgrund der Komplexität sollten sich Kaufinteressenten an Immobilienexperten wie NEPTUNUS INTERNATIONAL wenden, die ihren Kunden die verwaltungstechnischen und rechtsrelevanten Aufgaben mit fundiertem Fachwissen und kompetenten Kontakten abnehmen.
Dr. Dominic Porta gilt als anerkannter Experte im internationalen Wirtschaftsrecht mit spezialisierter Fachkenntnis im spanischen Immobilienrecht. Mit seiner Sozietät auf Mallorca berät er die Kunden von NEPTUNUS INTERNATIONAL bei sämtlichen rechtlichen Angelegenheiten im Zusammenhang mit Immobilien. Mehr Informationen unter
www.anwaltmallorca.eu
Über NEPTUNUS INTERNATIONAL
Hinter NEPTUNUS INTERNATIONAL stehen Immobilienexpert:innen, die sich auf Luxusanwesen auf Mallorca spezialisiert haben. Dabei setzt das internationale Team vor allem auf persönliche Nähe, jahrelange Erfahrung und umfassendes Know-how zu relevanten Qualitätsmerkmalen, Ausstattungsstandards und der nationalen Rechtslage. Mehr Informationen unter www.neptunus-international.com.
