Ob Treffpunkt und Sachwertanlage: Was den Supermarkt um die Ecke vom SB-Warenhaus trennt

Digitalisierung verändert Einkaufsverhalten

Trauen die Metro-Vorstände ihren eigenen Prognosen nicht? Die Sachwertanlage in Immobilien hat Hochkonjunktur und Anleger und Immobilienmanager sollten wissen, was sich in ihren Gebäudehüllen abspielt.

Die Sachwertanlage Immobilie und die Konsumgesellschaft - die viele Jahrzehnte gewinnbringende Liaison hat Risse bekommen. Denn die Digitalisierung verändert die Art und Weise unseres Einkaufsverhaltens. Manuel Jahn, Manager bei dem auf Nahversorgungsimmobilien spezialisierten Investor Habona Invest sowie Mitverfasser des Frühjahrsgutachtens der Immobilienwirtschaft, das die Bundesregierung jährlich über die Situation auf den Märkten informiert, fasst die Entwicklungen wie folgt zusammen: "Kunden sind nicht zuletzt über ihr Smartphone immer besser informiert und suchen nach schnellen, bequemen und interessanten Einkaufsorten. Real mit seiner breiten Produktpalette bietet beste Voraussetzungen für einen interessanten Einkauf. Schnelligkeit gehört allerdings nicht zu den Stärken."

Im jüngst veröffentlichten Habona Report werden die Ursachen des sich wandelnden Konsumverhaltens sowie die Konsequenzen für die Handelsimmobilie als Sachwertanlage eingehend untersucht . Demnach sind die Ansprüche an die Nahversorgung und den Lebensmitteleinkauf deutlich höher geworden. Es soll nicht mehr vor allem billig sein, sondern ein gutes Gefühl geben. Ob bio, regional oder Convenience - angetrieben durch die Lust auf mehr Frische und mehr Qualität legten die Filialisten im Lebensmitteleinzelhandel in den vergangenen zehn Jahren um bis zu 60 Prozent zu. Umsatztreiber ist der Erlebniseinkauf, zu dem die Verbraucher mit neuem Ladenbau, verführerischen Sortimenten und gastronomischen Ergänzungen angeregt werden. Bisher konnte Real nur unzureichend an diese Entwicklung anknüpfen.

Erfolgsfaktor Nähe und Bequemlichkeit

Die Experten, die im Habona-Report zu Wort kommen, haben uns Verbrauchern auf die Finger und die Tasten geschaut: Offenbar haben wir uns mit der allgegenwärtigen Nutzung des Smartphones an die Erfüllung von Bedürfnissen im Hier und Jetzt gewöhnt. Lange Anfahrten, Umwege oder Wartezeiten würden von den demografischen Trendgruppen der nächsten 20 Jahre nicht mehr akzeptiert. Dafür gewännen Standorte in Wohnortnähe oder an Knotenpunkten des öffentlichen Lebens deutlich an Zuspruch.

Gerade diese Entwicklung ist es, die Investoren wie die Habona Invest im Visier haben, wenn sie in die Sachwertanlage Nahversorgungsimmobilie investieren. Johannes Palla, Gründer und Geschäftsführer der Habona Invest GmbH und mit langjährigen Erfahrungen im Transaktionsgeschäft ein ausgewiesener Kenner von Handelsimmobilien, ist überzeugt: "Der Lebensmittelhandel ist ein Lehrstück über nachhaltigen Erfolg durch Emotionalisierung, Kundennähe und Komfort in einem sehr wettbewerbsintensiven Sektor." Mit den neuen, auch kleinflächigen Spezialkonzepten in Innenstädten, auf Bahnhöfen und an Tankstellen würden zudem Nischen besetzt, die eine bessere Ausschöpfung des Umsatzpotenzials und höhere Umsätze ermöglichen.

Schon aufgrund ihrer Größe sind SB-Warenhäuser meistens in Gewerbegebieten anzutreffen und stehen für den geplanten Vorratseinkauf, während die modernen wohnortnahen und leistungsstarken Konzepte der Wettbewerber immer mehr Umsatzpotenzial aus den Einzugsgebieten der SB-Warenhäuser schneiden. Allerdings hat die Großfläche weiterhin dort Berechtigung, wo die Versorgungsdichte geringer ist und aufgrund der Siedlungs- und Bevölkerungsstruktur längere Fahrtzeiten in Kauf genommen werden.

Sachwertanlage - wer kauft Real?

Ein Immobilieninvestor, der die Sachwertanlage im Fokus hat? Oder ein Handelskonzern, der seine Marktposition ausbauen will? Unabhängig davon ist eines klar: Ein Käufer muss das Filialnetz in der Breite schnellstens modernisieren, sowohl bau- als auch ausstattungsseitig, was Produktivitätszuwächse erforderlich macht. Bevor aufwendige Entwicklungs- und Genehmigungsprozesse gestartet werden, muss das Filialnetz eine kritische Würdigung erfahren und jeder Standort individuell auf seine langfristige Eignung als Großfläche überprüft werden - Schließungen nicht ausgeschlossen.

Da das Kartellamt eine Übernahme durch Edeka, Rewe oder die Schwarz Gruppe vereiteln dürfte, ebenso wie die Gewerkschaften eine Ein-Euro-Übernahme durch Immobilienjongleure, blieben nur noch ausländische Kaufinteressenten, denen wiederum die negativen Erfahrungen von Walmart noch in abschreckender Erinnerung geblieben sind. So bleibt allein die Fantasie, dass Amazon seine Portokasse bemühen könnte, um sich mit Real ein Netz von Lebensmittellagern in Deutschland zu verschaffen, um aus der urbanen Nische der deutschen Millionenstädte herauszukommen.

Allerdings zeige Amazon bereits im Heimatland USA, wie konzertierte Preisaktionen von Walmart und Aldi das Geschäft verderben und Amazon fresh bereits wieder zum Rückzug aus der Provinz bewogen hätten. Und Manuel Jahn fügt hinzu: "SB-Warenhaus- und Discounterkunden sind auch nicht ganz so interessante Datenlieferanten wie das Business-Lunch-Publikum der kürzlich von Amazon übernommenen Supermarktkette Whole Foods."